間違いだらけの部屋探し

分譲賃貸マンションを探すときに押さえておきたい3つのポイント

お部屋探しのご希望をうかがっていると、「分譲賃貸が希望です!」というリクエストをよくいただきます。

さて、分譲賃貸物件なら良いとは限りませんので、ここでは押さえておきたいポイントを解説いたします。

分譲マンションのグレード

1棟のマンションを一人で所有するのではなく、お部屋ごとに販売し、所有するマンションのこと(区分所有といいます)。 それぞれのお部屋に、所有者がいらっしゃいます。 所有者が自由に使えるのは専有部分(つまり室内)に限られており、通路やエントランスなどの共用部分は、各部屋の所有者で構成される管理組合の管轄になります。

分譲マンションは本当にグレードが高い?

分譲マンションは、通常の賃貸用マンションよりグレードが高いといわれています。 「分譲マンション」は自分が住むために購入するので、建具や住宅設備など、質の高い設備・仕様になっています。販売側も質が高くなければ売れませんからね。一方、賃貸用マンションは投資目的で建築されるため、投資資金に対する、収入割合を多くする、すなわち利回りを高くするために、できるだけ建築コストを抑えます。(粗悪なものを作るという意味ではありません)。 しかし、必ずしも分譲マンションが賃貸用マンションより質が良いとは限りません。

賃貸用に建てられた分譲マンションもある。

1棟のマンションを一人で所有するには、数億円単位の莫大な費用がかかります。 しかし、不動産投資は、自己年金作りや相続税対策として人気も高いので、投資用として所有したいという需要があるのです。そういった中、投資家に販売する目的(不動産投資を目的)とした専用の分譲マンションが存在するのです。投資用なので、前述のとおり自分で住むことを目的とした設備・仕様よりは、グレードが低くなるのが現実です。

賃貸用マンションも品質向上!

投資家に販売するための分譲マンションに対し、近年は、賃貸市場も競争が激しく、一般の賃貸物件も品質が低いとなかなか借り手が見つかりません。 そうした事情から、賃貸用マンションにもグレードの高い設備が整えられた物件が続々と建築されています。  

ということで、「分譲」だからよい、「賃貸」だからダメということは、一概に言えないということです。

分譲賃貸マンションを借りる時の契約形態

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の主に2種類があります。分譲マンションを賃貸にするばあいによく見られるのが「定期借家契約」なのです。定期借家契約とは!?

定期借家契約

自己使用を目的とした分譲賃貸は、所有者が転勤したり、家族構成が変わるなどして自己使用ができなくなった場合に「賃貸物件」として有効活用されるケースが多いです。 所有者の中には、自己使用ができないのは一時的で、将来的には「また住みたい」と考えている方もいらっしゃいます。 そのような場合、定期借家契約という選択肢があります。 これは、「一定期間はお部屋を貸しますが、期限が来たら返してください。」という約束のうえでの賃貸借契約です。 一般的な賃貸借契約では、正当事由(客観的に致し方ないと認められるほどの重大な理由)が無い限り、住み続けたいという入居者との契約を打ち切ることはできません。 それを可能とするための契約形式で、いわゆる「契約更新」がありません。 特に問題がなければ再契約できるものと、必ず契約終了になるものがあります。 長く住みたいと考えているなら、再契約タイプであることを確認してください。

定期借家契約の場合、期間が限定されているがゆえに、一般の家賃相場よりかなり安かったりします。契約前に事前説明はあるものの、安いからといって肝心なポイントを見落とさないようにしましょう。

マンション管理

分譲マンションを賃貸で借りて住んだ場合、そのマンションの管理組合の規定に従うことになります。賃貸借契約上の「管理」は、仲介の不動産会社または、貸主などが該当しますが、建物の管理専有部分と共有部分で扱いが異なりますので注意しましょう。専有部分は、貸主(または、貸主が委託した不動産管理会社)の管轄であり、共有部分はマンションの管理組合(または、管理組合が委託した管理会社)の管轄となります。

まとめ

いかがでしたか、「分譲」の賃貸マンションを探すポイントはご理解いただけましたでしょうか?

1.建物の設備・仕様が自分が期待できるグレードのものかしっかり確認

2.分譲賃貸の「賃貸借契約の形態」をしっかり確認(定期借家契約は契約期間をきっちり確認)

3.契約上のこと、建物の専有部分、共有部分のトラブルや疑問点を問合せする先をしっかり確認

以上に注意して、グレードの良いマンションにお得に住めるとよいですね♪

分譲賃貸マンション探しのご相談はお気軽にどうぞ!

 

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